Собственники не выбрали способ управления домом
Получить согласие общего собрания собственников по выбору управляющей организации недостаточно, чтобы начать управлять многоквартирным домом. Узнайте, как суды лишили управляющую организацию права управлять многоквартирными домами из-за того, что она вовремя не сообщила об изменении перечня домов в ГЖИ и не разместила информацию в ГИС ЖКХ.
Несколько лет назад застройщик передал управляющей организации два многоквартирных дома. УО провела в них общие собрания, на которых собственники выбрали её в качестве способа управления МКД.
Прошло несколько лет, ГЖИ забеспокоились, почему многоквартирными домами никто не управляет и обязали управу района провести открытый конкурс. По результатам конкурса было определено, что домами будет управлять другая УО.
В суде управляющая организация объяснила, что управляет этими домами на основании договора управления.
Обязанности ОМС, если способ управления не выбран
Согласно ч. 13 ст. 161 ЖК РФ, в течение двадцати дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса на своём официальном сайте. Затем, не позднее, чем в течение сорока дней в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации для такого МКД. Правила проведения открытого конкурса утверждены постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75.
Управа района не провела открытый конкурс и получила от жилинспекции предписание, согласно которому должна была провести конкурс по отбору УО.
Действия управляющей организации в начале управления МКД
Согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ, способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений и может быть изменён в любое время на основании решения собрания.
Сведения о многоквартирных домах, которыми управляет лицензиат, подлежат размещению в системе (ч. ч. 1, 2 ст. 198 ЖК РФ). В случае изменения перечня домов, которыми управляет лицензиат, в связи с заключением, прекращением, расторжением договора управления, лицензиат в течение трёх рабочих дней с даты изменений обязан разместить эти сведения в системе и направить в орган ГЖН.
Орган ГЖН после получения сведений вносит изменения в реестр лицензий субъекта РФ в течение десяти рабочих дней (п. 4 приказа Минстроя РФ от 25.12.2015 № 938/пр).
Следовательно, когда в суде встал вопрос о реализации способа управления собственниками помещений в спорных МКД, управляющая организация должна была доказать, что собственники выбрали и реализовали способ управления. В нашем случае УО указала, что она заключила договор с собственниками помещений в МКД на основании решения общего собрания собственников помещений, но этого было недостаточно.
Собственники реализовали способ управления МКД
В обоснование жалобы управляющая организация, которую лишили права управления МКД, настаивала, что собственники помещений не только избрали УО, но и реализовали выбранный ими способ управления. А включение сведений в реестр лицензий — необязательный элемент реализации способа управления. УО отметила, что договоры с ресурсоснабжающими организациями — достаточное доказательство реализации выбранного собственниками способа управления МКД.
По мнению суда, собственники на общем собрании приняли решение о выборе способа управления МКД, а выбранная ими УО не исполнила своих обязательств: не передала сведения в орган ГЖН и не разместила в системе. Невнесение управляющей организацией в ГИС ЖКХ сведений об управлении МКД не считается обстоятельством, свидетельствующим о нереализации решения собственников о выборе способа управления.
