Выберите объекты которые являются сооружениями

Оценка зданий и сооружений нужна для определения рыночной цены объектов недвижимости.

Оценке подлежат следующие элементы строений:

Недвижимость предприятий может состоять из:

Для каждого предприятия перечень может дополняться, расширяться.

Принципы оценки

При выполнении оценочных работ для сооружений и зданий применяется четыре принципа, которые, применимы к оценке многих построек:

  1. Принцип полезности для владельцев или инвесторов
  2. Принцип, связанный с требованиями к недвижимости, участкам земли, на которых они находятся
  3. Принцип, связанный с рыночной конъюнктурой
  4. Принцип эффективного применения недвижимости
  • Принцип полезности — согласно ему, любой оцениваемый объект будет обладать стоимостью в том случае, когда он полезен для владельца или потенциальных инвесторов. Это применимо тогда, когда он используется для реализации каких-либо функций, может приносить доходы — в случае с коммерческой недвижимостью
  • Принцип замещения — покупатель не должен заплатить за приобретаемую недвижимость менее той суммы, которая взимается за аналогичные строения, обладающие той же степенью полезности
  • Принцип ожидания — определяет, что стоимость помещений, приносящих определенный доход, должна быть определена настоящей стоимостью доходов, которые недвижимость может принести в будущем

Вторая группа принципов объединяет в себе принципы требований, которые предъявляются к недвижимости:

В третью группу входят принципы связанные с рыночной конъюнктурой, характерной для данного рынка в данный момент времени.

  • Принцип зависимости — те или иные факторы внешней среды будут влиять на оценку стоимости объекта
  • Принцип соответствия — недвижимость, не соответствующая на данный момент стандартам рынка, будут обладать меньшей стоимостью
  • Принцип предложения и спроса — чем больше спрос на данный объект, тем выше он будет оцениваться
  • Принцип изменения — всевозможные внешние и внутренние факторы будут постоянно влиять на оцениваемую сумму объекта. Стоимость его будет постоянно меняться

Четвертая группа принципов, которая определяет следующее:

Факторы влияющие на сумму оценки

Оценочная стоимость объекта недвижимости — величина не постоянная. Она будет постоянно изменяться — в зависимости от разных факторов. Сотрудники, работающие у нас в компании, смогут умело определить эти факторы, вовремя распознать их.

Условно все факторы можно поделить на следующие большие группы:

Существуют и другие факторы — как объективного характера, так и субъективного. Все они необходимы к учету во время выполнения оценочных процедур.

Какими методиками мы руководствуемся при выполнении оценочных работ

Чтобы можно было точно, объективно провести оценочные работы с недвижимостью, сотрудник должен руководствоваться разными методиками.

Они объединены в три группы:

На практике приходится учитывать одновременно все три подхода, использовать их в сочетании друг с другом.

  1. Определение рыночной цены участка земли, на котором выстроен объект. Требуется еще учесть характер использования участка
  2. Далее нужно рассчитать восстановительную, либо заместительную стоимость объекта
  3. На третьем этапе рассчитывается степень износа строения
  4. На четвертом — соотношение величины износа и трат, необходимых на его ликвидацию
  5. Наконец, пятый этап предполагает определение цены объекта оценки через сложение рыночной стоимости земельного участка и самой постройки

Чтобы определить восстановительную стоимость (заместительную), используют следующие методики:

Сравнительная методика предполагает умножение скорректированной цены выбранных единиц измерения на число единиц оцениваемых объектов. Могут быть выбраны разные единицы — штуки, квадратные или кубические метры… Этот подход считается самым простым и довольно грубым. Для более точных результатов потребуется сочетать его с другими подходами.

Поэлементная методика расчетов предполагает определение стоимости объекта, исходя из поэлементных трат (стены, кровля, фундамент и пр.).

Сметная методика предполагает составление сводной и объектной сметы возведения данного объекта, как если бы тот строился заново. При этом объектная смета создается на базе федеральных или региональных расценок на возведение подобного рода объектов.

Индексный метод расчета подразумевает определение восстановительной стоимости объекта оценки через умножение его балансной цены на индексы изменения в оценке строительных и монтажных мероприятий. Такие индексы определяются на федеральном уровне и регулярно публикуются в официальных профильных СМИ.

Кроме того, необходимо определить все виды износа здания. Специалисты различают три разновидности износа: износ внешний, функциональный, а также физический износ.

Физический износ объекта — снижение его рыночной стоимости, наступившей в результате эксплуатационного ущерба, либо ущерба, вызванного природными воздействиями.

Функциональный износ — понижение стоимости недвижимости, которое было вызвано факторами технического научного прогресса, связанными со снижениями функциональных показателей оцениваемого объекта.

Внешний износ — снижение рыночной стоимости объекта, вызванное внешними природными и эксплуатационными факторами. Сюда же относят изменения в спросе на рынке, экологические факторы и многие другие.

Отправьте заявку на оценку стоимости зданий и сооружений

Среди наших клиентов

Источник

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

×
Вам будет интересно